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第6章 导师和师叔

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“你上个月给我的那篇文章,我修改后推荐给财经观察杂志,这个月发表了。你文章中的一些观点引起争议。刚才你没来的时候,我跟你师叔讨论过。”导师看着成林说。

成林的文章,讨论的是国有资本在房地产发展中应该扮演的角色。他主张国有资本应该在房地产发展中占主导地位的观点,遭到一些主流经济学者的痛批。他们的观点是如果国有资本过多介入房地产,那是赤裸裸的与民争利。有人查到他是张凡教授的学生,连张凡教授都一并祸及,这是导师也没有想到的。

云州商贸城爆雷,导师让他对城市云州商贸城爆雷,导师让他对城市房地产的发展多做点调查,多思考一些解决方法和思路。闲暇之余成林跑遍了云州、悦南市的房地产项目,得到许多一手资料,在这个基础上,他写了约四千字的文章给导师看看。

师叔看看成林道:

“你的文章我看了,你觉着房地产市场还能高速发展多久?”

成林斟酌了片刻

“师叔,住建部门给的数据有些互相矛盾,导致数据失真参考价值不大。预测房地产市场还能高速发展多久,我说不好。但是对于一个地区地产市场是否在高峰期,我注重一个指标,就是城市中心区的众多国有中小企业,他们何时完成股份改造,何时完成搬迁。民营地产商眼光毒辣,他们也盯着这些黄金地段。

房地产项目最大的卖点是地段,市区国企所在位置都是最优质的,也是市场利润最高的地段。国企受困于资金,无法自己完成搬迁改造,实现利益最大化。而依靠民营资本来做,国有资产保值增值存在变数,企业职工利益无法保障。最大的弊端是容易滋生腐败,已经出现不少国企土地贱卖导致官员落马的问题”。

“我的观点是国有中小企业改造,跟房地产改造绑在一起,作为一个系统问题来考虑。眼下悦南房价高端的两万,位置偏僻的低端项目,价格也超过一万,云州价格略低一些。

如果国有资本进入,利润没有问题,土地没有问题,资金也不是大问题,还能解决企业改制,职工安置,为啥要反对?

最重要一点,我们政府不能始终依靠卖地来增加财税收入。国企占据的黄金地段,开发完成后,政府手里会有大量的优质商业资源,对外出租每年都是一笔客观的收入,这未来将是政府财政资金的活水,可能比卖地收入都要高许多。”

“而搬迁的中小国企,他们多少年发展沉淀的技术优势还在,只是这些年责权利模糊,或者管理层腐败,才让他们在经营上出现困难。比如云州橡胶机械厂,他们的小型橡胶机械在国际市场都有一定的竞争能力,如果搬迁改制同时进行,政府让出一半股份给管理层和职工,他们未来发展前景应该不错,这些中小国企将来发展好了,也能为政府增加新的税收来源。云州市区这样的情况还有十九家 ,涉及的土地面积不低于一千亩。

因此我认为从战略角度来看,组建国有投资公司,来通盘考虑这些企业的搬迁是必要的。当然每个项目在保证国有控股的基础上,也可以对社会资本开放,组建合资项目公司,这些是战术方面的问题。”

师叔沉吟一会,

“你以为自己的观点正确,那些学者他们为啥要反对”

“师叔,学术界不少学者跟民营地产商走的近,为他们站台,这是公开的事,你说会不为利益?

有几个地产商举办的研讨会,邀请张老师去参加,目的也是为他们站台,为啥张老师不去?”

师叔看向导师

“师兄,你为啥不去?”

“去当提线木偶?去给老板们谄媚?这个我真没有学会。”

“哈哈,师兄还是这么耿直”。

师叔喝口水,又看向成林,

“你研究过云州爆雷的商贸城项目?”

“师叔,初步研究过”

“你觉着除了抓住翁四海,还有办法给政府解套?”

成林看看导师,导师鼓励的眼神让他镇定下来,思虑片刻说

“方法也有,翁四海一共卷走七亿四千万,其实项目的窟窿没有那么多 。

第一,两个项目土地抵押手续没有办妥他就跑了。

第二,购房者的利益基本可以保证。住宅项目现在完成大半,后续完工资金大约还要六千万左右就可以交房,现在损失最大的是建筑公司和材料供应商,这块加起来不到一点五亿。

第三,小商品批发市场开工晚一点,目前只开工商贸城三万平方,酒店三万平方,购房者诚意金五千万损失,建筑公司和材料供应商费用大概在一亿四千万左右。

住宅项目的开发利润超过三个亿,翁四海卷走的钱里面包括这部分。

因此两个项目的损失目前评估大概在三点五亿左右。

这两个项目的解决方法,可以先考虑商贸城项目,那个位置做小商品批发市场不行,但是可以改成汽车贸易城。

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